Une vente en viager consiste à céder un bien immobilier contre le versement d’un bouquet (somme versée comptant le jour de la vente, facultative) et d’une rente viagère (somme périodique versée jusqu’au décès du vendeur, appelé « crédirentier »).
Le grand intérêt : le vendeur assure sa sécurité financière, et l’acheteur (appelé « débirentier ») acquiert un bien à un prix souvent inférieur à sa valeur réelle, mais de façon échelonnée.
⚖️ Les différents types de viagers
1️⃣ Le viager occupé
Définition : Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (ou l’usufruit) de son logement jusqu’à son décès.
Conséquence : L’acheteur ne peut pas habiter ni louer le bien tant que le vendeur est en vie.
Avantages vendeur : continue à vivre chez lui, sécurise ses revenus avec la rente.
Avantages acheteur : prix d’achat réduit, investissement patrimonial sur le long terme.
C’est le type de viager le plus courant.
2️⃣Le viager libre
Définition : Le vendeur cède la pleine jouissance du bien dès la signature de l’acte.
Conséquence : L’acheteur peut l’occuper ou le louer immédiatement.
Avantages vendeur : perçoit un bouquet et une rente sans avoir à se soucier du logement.
Avantages acheteur : rentabilise le bien tout de suite (soit en y vivant, soit en le mettant en location).
Idéal quand le vendeur n’occupe pas déjà le logement (résidence secondaire, logement vacant).
3️⃣ Le viager sans rente (ou « à bouquet unique »)
Définition : L’acheteur paie un bouquet au comptant, et il n’y a pas de rente viagère.
Conséquence : Transaction simplifiée.
Avantages vendeur : touche un capital immédiat important.
Avantages acheteur : pas d’obligation de paiement mensuel, acquisition nette.
Utile quand le vendeur souhaite un gros apport immédiat (ex : transmission, donation, projet personnel).
4️⃣Le viager à terme
Définition : Contrairement au viager classique où la rente est versée jusqu’au décès du vendeur, ici elle est versée pendant une durée déterminée (par ex. 15 ou 20 ans).
Conséquence : La rente s’arrête même si le vendeur est toujours en vie.
Avantages vendeur : visibilité sur la durée des paiements.
Avantages acheteur : maîtrise du coût global de l’opération.
C’est une formule hybride entre viager et crédit-vendeur.
5️⃣ Le viager mixte
Définition : Une combinaison de plusieurs formules. Par exemple : un viager occupé pendant quelques années, puis libre ; ou un bouquet important avec une petite rente.
Solution sur mesure, adaptée aux besoins du vendeur et de l’acheteur.
En résumé
Viager occupé = vendeur garde l’usage du logement.
Viager libre = l’acheteur jouit du bien immédiatement.
Viager sans rente = uniquement un bouquet.
Viager à terme = rente limitée dans le temps.
Viager mixte = formule personnalisée.
